Geral

RESUMO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS

1- LOCAÇÃO

A locação consiste na entrega de um bem material móvel ou imóvel por um lapso temporal determinado ou não, dado a partir de um consenso entre as partes que dispõe este acordo em um contrato.

As partes que compõem o contrato locatício compreendem-se em locador e locatário, o primeiro concede o uso e gozo do objeto, enquanto o outro detém a obrigação de contraprestação onerosa, em relação àquele que loca a coisa.

O ato de locar coisas se diferencia quanto aos costumes presentes em cada nação. No Direito Romano esse está dividido em três formas distintas: a locação de coisas, de serviço e de obras. Por outro lado no Direito Germânico, a locação encontra-se disposta em arrendamento de uso e de desfrute. No Direito Brasileiro a locação de coisas surge no Código Civil de 1916, é especialmente tratada pela Lei de Luvas (Dec.24.150/34) e posteriormente pela primeira Lei do Inquilinato em 1979(Lei nº 6.649/79), de forma que estas foram revogadas, e então com um olhar jurisprudencial nas decisões que eram tomadas nos tribunais é apresentada, entrando em vigor uma nova Lei do Inquilinato, a Lei nº 8.245/1991.

1.2 Uso da Coisa

Quanto ao uso do imóvel locado, este terá que ser utilizado tal qual está disposto em contrato, bem como manter a boa utilização do imóvel. Uma vez sendo pactuado no contrato que o imóvel se destina a fins residenciais não deverá ser utilizado para outra finalidade se não a de moradia, o descumprimento deste dever do locatário resultará na resolução do contrato.

2 - LEI DO INQUILINATO (nº 8.245/1991)

A Lei do Inquilinato entrou em vigor em 18 de outubro de 1991, diferente do que tratavam a Lei de Luvas direcionada a proteção dos contratos de locação que estavam presentes imóveis destinados ao comércio e indústria e da antiga Lei do Inquilinato que tratava apenas de prédios residenciais, esta lei vem a englobar todos os imóveis urbanos dispostos que estiverem sob locação, independente do fim que seja destinado, desde que compreenda o uso licito do imóvel.

Baseada em contribuir para uma forma mais eficaz da aplicação de seus artigos aos contratos de locação a Lei do Inquilinato de 1991, mostrou contribuição entre os seus efeitos numa desocupação mais célere do imóvel, purgação de mora apenas uma vez a cada 24 meses, proteção do fiador ao surgir a possibilidade da exoneração deste do contrato de locação, o pagamento proporcional de multa compensatória, na sub-rogação do companheiro na posição de locatário,e na proporcionalidade do pagamento de multa penal.

Quanto aos procedimentos realizados para a locação a Lei supracitada, adicionou novas liminares nas ações de despejo por falta de pagamento e encargos, execução da sentença de despejo, na execução provisória do despejo e na ação revisional de aluguel.

3 - ELEMENTOS DA LOCAÇÃO

No que tange aos elementos do contrato de locação, tem-se, segundo Fiuza, a coisa (res), o preço (pretium) e o consenso (consensus).

Em se tratando da coisa, esta deve ser necessariamente infungível, pois quando se tratar de coisa fungível fala-se em empréstimo e não locação. No entanto, na prática há coisas que por sua natureza são fungíveis, mas convenciona-se torna-las infungíveis, como por exemplo: DVD?s e outras mídias que são alugadas ao invés de emprestadas.

Quanto ao preço, chamado de aluguel ou renda, é a contra prestação do locatário, que pode ser tanto em dinheiro como em outro bem. Essa contraprestação é certa e geralmente vincula-se a variados índices que determinarão os reajustes, quando o período de aluguel do imóvel for maior. Vale salientar que é proibida a vinculação a reajustes com relação ao salário mínimo, às moedas estrangeiras e metais preciosos. Vindo a ocorrer, a vinculação, a cláusula atinente ao reajuste será anulada.

O pagamento se dá periodicamente, ressalvando o que estiver disposto no contrato estipulado entre as partes. Caso o contrato silencie quanto à periodicidade do pagamento, o mesmo obedecerá aos costumes locais, que geralmente são de mês a mês. Esse pagamento poderá ser feito tanto no domicílio do locatário como também no do locador, conforme dispuser o contrato de locação. Entende-se que a falta de pagamento da contra prestação implicará a deliberação do contrato e cobrança jurídica por via de execução.

No que concerne ao consenso, este é caracterizado pela manifestação da vontade das partes, em formular o contrato de locação estipulando as condições que irão reger tal relação contratual. Cujo cumprimento se dará pela entrega do bem por parte do locador e o pagamento da contra prestação por parte do locatário, salvo disposição em contrário. Logo o contrato deve ser oriundo do acordo espontâneo e relativamente livre, entre o locador e o locatário.

4 - GARANTIAS LOCATÍCIAS

4.1 Das Garantias do Locador

Para que se dê a certeza de recebimento dos alugueis podem ser utilizados pelo locador na formulação das cláusulas contratuais, formas de garantia deste recebimento, formas estas que mesmo apresentadas de modos distintos não poderão ser utilizados de forma cumulativa na relação contratual, o uso dessa tática pode resultar para o locador a nulidade.

Estão estabelecidos pela lei do inquilinato como modalidade de garantias de pagamento: a fiança, o caução, o seguro-fiança e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Vale ressaltar que as garantias se estendem até o termino do contrato, mesmo este sendo prorrogado.

4.2 Caução de forma Tácita

A garantia por meio da caução pode se dar por meio de bens móveis ou imóveis. Quando a garantia for dada em dinheiro, o valor não deverá exceder o valor total equivalente a três meses de aluguel. O valor não fica em poder do locador este deverá ser depositado em caderneta de poupança.

O dinheiro que for depositado servirá para que no fim do contrato, se for associado ao locatário débitos inerentes a falta de pagamento do aluguel ou para demais encargos. Se ao fim da locação o locatário apresentar-se com todos os pagamentos em dia, este receberá o valor depositado. Embora essa pratica ainda seja bastante utilizada, ela poderá vir a não ser suficiente para o pagamento referente ao débito do locador.

4.3 Fiança

Entende-se como fiador aqueles que se responsabiliza perante o locador pelo cumprimento das cláusulas contratuais pertencentes às obrigações do locatário. Essa forma de garantia pode se dar de forma parcial quando a responsabilidade do fiador se limita a um valor delimitado em contrato ou por um período de tempo determinado, ou pode se dar de forma total quando abrange todas as responsabilidades inerentes ao locatário, tendo este que, para responder pela dúvida do locatário que desfazer de seus bens, abrangendo a sua moradia.

Como as demais garantias, a fiança se estende até a devolução do imóvel, porém quando estabelecido no contrato que a fiança será prestada por tempo determinado, poderá encerrar antes da entrega das chaves do locatário ao locador.

Poderá o fiador se eximir da garantia da relação contratual, isso se dá nos casos em que ocorra sub-rogação ou de cessão, por exemplo. Quando for realizado o ajuizamento da ação de cobrança, será notificado ao fiador e não ao locatário, uma vez que este se responsabilizou pelas atitudes tomadas por esse.

4.4 Seguro Fiança

Essa modalidade de garantia se mostra mais segura dentre as apresentadas, porém ainda com pouca representatividade nos contratos de locação de imóveis, mas com grandes avanços nesse meio.

O maior benefício desta garantia está no fato da dispensa do fiador e pelo impacto causado pela retirada do dinheiro para realização do depósito do caução. Com o seguro de fiança locatícia o locador transfere a seguradora o trabalho e a responsabilidade pela aprovação do futuro inquilino.

O valor do seguro varia entre 2 vezes e meia o valor do aluguel, podendo ser parcelado em até 12 vezes. É realizado para o período mínimo de 1 ano, podendo ser renovado.

No entanto, mesmo sendo oferecida essa gama de garantias, não poderá o locador, dispor de mais de uma caução (modalidade de garantia), o fazendo estará tornando seu contrato nulo.

5 - CARACTERES JURÍDICOS

O contrato de locação se apresenta como:

a) Típico: por estar regulamentado por lei específica, que delimita sua abrangência e eficácia;

b) Puro: por ser um contrato único;

c) Consensual: considera-se o contrato perfeito e acabado quando há o consentimento das partes;

d) Oneroso: o uso e gozo se dão mediante contraprestação, ou comutativo, de modo que cada uma das partes, desde o início do ajuste, pode avaliar a prestação que lhe será fornecida;

e) Bilateral: por representar, tanto para o locador quanto para o locatário, direitos e obrigações determinadas no contrato;

f) Pré-estimado: de modo que as partes já conhecem qual o resultado do contrato;

g) Execução futura: uma vez que o contrato é realizado anteriormente a prestação efetiva.

h) Individual: O que está convencionado no contrato só atingirá as partes que constituem o contrato de locação.

i) Negociável: visto que as partes podem acordar em respeito às cláusulas contratuais.

j) Impessoalidade: não há especificidade quanto às partes, tanto o locador quanto o locatário, quando estes se encontrarem impossibilitados de assumir o contrato, os herdeiros, por exemplo, poderão se encarregar do mesmo. A morte de qualquer contratante não extingue a locação.

6 - REQUISITOS

Os requisitos dividem-se em: objetivos, subjetivos e formais.

Os objetivos referem-se aos bens que podem ser locados para configurar um contrato de locação. Isto é a coisa.

Já os requisitos subjetivos dizem respeito a pessoa do locador e do locatário, nessa relação o primeiro preenche o campo passivo, o qual precisa ser solicitado, enquanto que o locatário é o sujeito ativo, que é quem provoca o sujeito passivo da relação.

Não se deve confundir locador com proprietário, o locador não será necessariamente o proprietário do imóvel, podendo ser aquele um sublocador ou imobiliário. Para ser sujeito passivo basta a capacidade genérica, ou seja, quem possui o uso, a tutoria do bem poderá locá-lo, exemplo disso é o administrador de massa falida, em casos de sublocação, etc. Para ser locatário, inquilino ou arrendatário (sujeito ativo) basta tão somente capacidade genérica também.

Quanto ao requisito formal não há um caráter solene e específico para se dar o contrato de locação, este pode ocorrer de forma escrita ou averbada. Quando escrito deverá ser registrado em órgão competente específico para o objeto a ser locado. O contrato ainda pode ocorrer de forma tácita, quando dado o termo final do contrato o locador se mantém silente quanto a isto, de forma que o locatário vem a permanecer no imóvel.

7 - PRAZOS

A locação está caracterizada por um contrato temporário. Na locação por tempo determinado, a mais utilizada, tem estipulado o termo final, que com o advento tem-se a extinção do contrato, permitida a renovação. A prorrogação compulsória converte o contrato por tempo determinado em relação jurídica por tempo indeterminado. A resilição ante tempus obriga o autor a pagamento de perdas e danos, fixado no contrato.

A locação indeterminada está caracterizada pela indeterminação do prazo, acordado entre as partes ou por imposição legal em casos de prorrogação compulsória. O ponto negativo se dá pela extinção do contrato a qualquer tempo, tanto pelo locador quanto pelo locatário. Poderá ocorrer a resilição unilateral

8 OBRIGAÇÕES

Poderão ser causas de turbação do direito do locatário: fatos pessoais, fatos de terceiros e vícios da coisa (GOMES, 2009).

Quanto às obrigações do locador, segundo Fiuza (2012), pode-se dizer que estas se dividem em: entrega, manutenção e garantia. Na entrega o locador deverá entregar a coisa ao locatário, para seu uso e gozo a que se destina. Isso se refere também a acessórios que ao imóvel estejam atrelados, desde que expressamente em contrato, esta disposição não venha descrita em contrário.

Com relação à manutenção, o locador deverá manter seu bem em boas condições para que o locatário a utilize da melhor maneira. De forma que qualquer problema referente a estrutura do imóvel, sua conservação e reparação siga a encargo do locador, porém em algumas situações, quando previstas em contrato, caberá ao locatário realizar a manutenção da coisa.

A garantia estabelece que o locador deva garantir ao locatário o uso tranquilo do imóvel sem que cause divergências durante o que ocorrer no contrato. Para que se dê de forma pacífica o locador deverá entregar o bem sem que nenhum problema de locações anteriores. A garantia abrange vícios redibitórios: perdas e danos na locação, evicção, locador e o Estado (cabe ao locador não dispor para o locatário as ações movidas pelo Estado, respondendo pelas mesmas).

Ele deverá pagar os impostos incidentes no imóvel, taxas e despesas de intermediação ou administração imobiliária ? os impostos e taxas quando em contrato poderão ser transferidos para o locatário.

No que tange às obrigações do locatário, o mesmo deverá cuidar da coisa como se sua fosse, e pagar pelo imóvel.

Pode haver situações em que há a pluralidade de locadores ou de locatários, neste caso o tipo de locação é solidária, de modo que as obrigações e deveres inerentes a locação do imóvel se estenderão aos demais participantes do contrato, os entes familiares que se encontram residentes no imóvel são os chamados sublocatários. Se o locatário fizer construções ou plantações sem autorização do locador, expressa ou tácita, poderá ser constrangido a repor a coisa no estado anterior e a pagar os prejuízos, pois terá agido de má fé, em se tratando de boa fé o locador deverá restituir o locatário, porém este não terá direito à construção ou plantação.

Ainda em Fiuza, apud.Gabba (2012), ?o que para o locatário é direito, para o locador é dever?.

8.1 Cessão e Sublocação

A cessão ocorre quando o contrato de locação é cedido para outro locatário desde que haja total consentimento do locador. Neste sentido é transferido para o cedido todas as obrigações e direito contratuais que anteriormente seriam do locatário inicial.

Não se deve confundir cessão com sublocação, uma vez que nesta mesmo havendo outros responsáveis pelas disposições contratuais o locatário não se liberta do contrato, continuando responsável por ele, mesmo transferindo a um terceiro a utilização da locação.

8.2 Cessação

A cessação do contrato se dá por algumas especialidades que serão descritas, porém de uma forma geral, esta ocorre seguindo os modos a que se dá a extinção do contrato de locação. Essas particularidades estão direcionadas aos imóveis residenciais urbanos. Podemos destacar então que a cessação contratual de locação acontece como descrito por Gomes (2009), quando da presença do poder público através do obrigatório e geral poder de apreciação do juiz na resolução do contrato, a dificuldade da retomada em razão dos obstáculos criados para a denúncia do contrato pelo locador.

Nos casos de cessação em ação de despejo, esta pode ocorrer por duas formas: quando o direito do locatário sucumbir diante da necessidade do locador, pedindo a retomado do imóvel, ou quando o locatário infringe o contrato, gerando então a rescisão do mesmo, que se dá unicamente através de justa causa.

9 - EXTINÇÃO DO CONTRATO

Em outras situações, podemos exemplificar como formas de extinção de contrato, pelo implemento da condição, pela alienação do objeto e pela morte das partes e pelo fim do prazo contratual.

Com o fim do prazo contratual, virá a extinção do contrato, porém, em casos que o inquilino permaneça no imóvel, o contrato que tinha seu lapso temporal se prorroga automaticamente permanecendo suas cláusulas sem sofrerem modificações. O locador poderá realizar a resilição unilateral, que consiste no pedido de requisição do imóvel quando achar necessário sem exposição de motivos.

Quando se tratar de fiadores, como previsto na lei der inquilinato, a fiança renova-se automaticamente, porém se por vontade do fiador, este poderá eximir-se da fiança, permanecendo nesse papel por 120 dias após seu desligamento do contrato de locação.

Não poderá o locador antes do vencimento: por fim ao contrato sem motivo aparente sob sanção de indenização, baseado nos prejuízos, de pedir restituição do locatário sem justa causa, com perdas e danos. Ao se falar de implemento a condição, entende-se que a locação se encerra no momento em que a condição imposta efetiva.

Quanto à alienação do objeto que esteja sob locação, o contrato poderá extinguir-se no momento que se dê a negociação, cabendo ao terceiro resolver a questão levantada. Poderá já no contrato de locação vir estabelecido o papel do terceiro adquirente, dispondo que dada a alienação do imóvel a locação permaneça.

Para que essa imposição em cláusula contratual seja válida no contrato terá que ser averbado no registro de imóveis. Quando esta cláusula não está presente, o locatário pode rá permanecer no imóvel por 90 dias a partir da notificação. Poderá ainda, entre locador e locatário ser mantida no contrato uma cláusula de não alienação do imóvel enquanto perdurar a locação, caso contrário o locatário será ressarcido por perdas e danos.

Quando se dá a morte do locatário não há extinção do contrato, de forma que este continua o prazo estabelecido no contrato, baseado na impessoalidade do contrato de locação. Que se aplica também em casos de separação, divórcio ou dissolução de união estável.

Finalmente, decretada a falência do locador não se resolve o contrato, se ocorre com o locatário, o contrato poderá ser denunciado a qualquer tempo pelo administrado judicial.

10 - AÇÃO DE DESPEJO

A ação de despejo se dá por duas formas: o despejo motivado (denúncia cheia) e o despejo imotivado (denúncia vazia).

Despejo motivado: quando necessitar da apresentação de motivos para pedir o imóvel. Nesse caso o imóvel poderá ser tomado:

a) Quando houver mútuo acordo;

b) Quando houver sido realizada alguma infração legal ou contratual, em virtude da falta de pagamento do aluguel e de encargos, em situação que sejam necessárias obras urgentes determinadas pelo Poder Público;

c) Quando se extingue alguma garantia seja o fiador, o caução ou seguro-fiança, tendo o locatário 30 dias para deixar o imóvel após ser notificado;

d) Quando pedido para uso próprio, neste caso o morador, seu cônjuge, descendente ou ascendente terão que ocupar o imóvel em até 180 dias, sob pena de indenização e por fim quando o imóvel for demolido cai para edificação determinada pelo Poder Público, com até 60 dias para a realização da finalidade pretendida, sob pena de indenização.

Quando se fala em locação residencial o locatário pode concordar com despejo e pedir 6 meses para a desocupação, sendo atendido pelo juiz.

Por outro lado há situações em que o locador não é obrigado a apresentar justificativa para o despejo, neste caso falamos de despejo imotivado, constituem essa espécie os casos em que se finda o termo, nos contratos de locação residencial escritos ou verbais, se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar 5 anos, quando a locação para temporada ultrapassar 30 meses, em contratos de locação residencial por prazo indeterminado e nos casos em que o contrato anteceder a lei do inquilinato de 1991.

Quando se dá a ação de despejo o locatário poderá recorrer da sentença, no entanto, enquanto durar o processo este aguardará a sentença fora do imóvel.

10.1 Prazo para despejo

De maneira geral o prazo para que se dê a desocupação é de 30 dias. Nos casos em que entre a citação e a sentença decorrem 4 meses, o prazo será de 15 dias, se a ação tiver sido motivada por inadimplemento ou denúncia vazia em contratos escritos com prazo superior a 30 dias.

10.2 Sanções

Entre as sanções que não estão expressas no contrato, porém previstas em lei e inerentes ao locatário e locador, estão: resolução de contrato, execução compulsória, perdas e danos, suspensão do pagamento de alugueis, despejo do locatário e realização das garantias.

11 - OUTRAS AÇÕES

11.1 Ação de Consignação de Pagamento

Ocorre quando o locatário quiser realizar um pagamento, seja aluguel ou outro encargo, e o locador estiver impossibilitado ou não quiser receber.

11.2 Ação Revisional de alugueis

Consiste no reajuste do valor do aluguel. Pode ser proposto tanto pelo locador a fim de corrigir valores inflacionários ou pelo locatário quando propões a diminuição do valor em questão. Ao se dar o andamento da ação revisional, que ocorrerá pelo rito sumário, o juiz irá fixar um valor provisório, que será pago até se efetivar o acordo entre as partes.

11.3 Ação Renovatória

Aplica-se a imóveis locados para fins lucrativos. Nesse caso o locatário faz o pedido judicial para que se dê a renovação do contrato por igual período estabelecido no contrato inicial.

Para que o juiz venha a conceder o que lhe é pedido é necessário que o contrato seja escrito e nele esteja estipulado o período de 5 anos, que o locador trabalhe no ramo por pelo menos 3 anos e o locador deverá intentar a ação no primeiro semestre do 5º ano de locação, de forma que esse terá prazo de 6 meses para a ação ser concluída, uma vez que o locatário perderá o direito de renovação, visto que se trata de prazo decadencial.

- Resumo De Direito Civil - Contrato (comutativos E AleatÓrios)
COMUTATIVOS e (também chamados de pré-estimados) quando existe uma equivalência entre a prestação (vantagem) e a contraprestação (sacrifício). Ou seja, quando as prestações de ambas as partes são conhecidas e guardam relação de equivalência.Ex:...

- Resumo De Direito Civil - Contrato (contrato Preliminar)
O contrato preliminar é forma de se vincular juridicamente, pois ambas as partes se obrigam a formar o futuro contrato. É diferente da negociação preliminar. O contrato preliminar deve ter todas as informações e requisitos necessários essenciais...

- Direito Civil - Dos Deveres Do Locador E Do LocatÁrio
A lei de locações arrola diversas situações que constituem obrigações a serem cumpridas tanto pelo locador quanto pelo locatário e não sei se é conveniente mencionar cada uma delas.Algumas são óbvias, como a obrigação do locador entregar...

- Direito Civil - Locações De Imóveis Urbanos
Regulam-se as locações de imóveis urbanos pela Lei no. 8.245, promulgada em 18 de outubro de 1991, alterada pela Lei no. 12.112, de 09/12/2009.Esta lei NÃOse aplica:aos imóveis de propriedade da União, do Estados e dos Municípios, de suas ...

- Direito Civil - ClassificaÇÃo Dos Contratos (resumo)
A classificação dos contratos, portanto, serve para posicionar corretamente o negócio jurídico no âmbito do exame de seu adimplemento e inadimplemento, questão crucial para o jurista. Assim à medida que são conhecidas as classificações fundamentais,...

Geral